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北京pk10开奖:余为群:从适老、养老到身心享老——纵谈养老地产的发展前景和设计

发布时间:大发全天计划网站2019/01/28 22:41

  LAC:能否从不同尺度的设计,为我们简单介绍一些其他国家养老地产景观的模式?

  (4)自然型植栽:人的晚年通常繁华落尽,返璞,更在乎的是生活的质感和生命的价值。所以养老地产往往采用大巧若拙、回归自然的生态景观,展现生命欣欣向荣、永续循环的喜悦,最忌讳干枯、寥落,引人伤感的景观。中国老人偏好生气洋溢的庭院,因此密覆、团块式的景观群落更受欢迎。

  横滨太阳城借鉴了美国太阳城健身康体、文娱休闲的,却根据日本条件、生活文化等特色,进行一系列调适。因横滨市郊土地有限,建筑组群采中密度的紧凑村屋布局,一方面集中大面积绿地,营造前、中、侧、后院,满足不同功能需求;另一方面也迎合日本人从众、抱团寻求安全感的性格,强调集体共生的社区意识。为了降低入住成本,高效运营使用,户型面积不如美国同类产品宽裕,但公共空间比例高达38%,而且采用星级酒店装修风格,鼓励住户走出门户,积极参与社区活动。由于日本文化崇尚内敛,园林风格偏重自然,强调浓荫环抱、水石相映的东方意趣。同时设置园艺区,让老人动手培育植栽,体会生命循环之美。建筑开口则借用日本园林开轩借景的手法,以大面玻璃窗引入庭园景观。而且充分考虑老人的生理和心理需求,在产品细节上以优雅的色彩,素朴的材质,细腻的处理,体现个性化和精致性。 最贴心的是,顾及日本特有的温泉文化、便利文化,还纳入浴场、便利店等公共设施。

  第二,服务层级分工笼统。这是新进的产业经营者经常忽视的问题:人的衰老是一种动态、渐进的过程,速度却因人而异。在个人持续老化的历程中,服务需求也在变化。如果只依年龄将老人划分为单一群体而提供均等服务,或许照护不足,造成疏漏;也可能过犹不及,形成浪费。因此养老产业应针对客户实际需求,随年龄、背景、体况等综合条件细密分群,据此规划合理的产品和适宜的服务。目前国内养老产业多由地产商主导,长于开发建设,欠缺运营经验,普遍存在客群定位模糊,服务层级粗疏的问题,以为标榜建筑硬件完备,医疗服务周全,即可迎合市场需求。殊不知养老产业是提供身心综合服务的产业,不仅照护生理的健康,更涉及心理的满足。既要有适体的产品,又要有合宜的服务,更需要融入关怀、参与交流和实现的体验。这些需纳入养生康体、文化活动,甚至社会工作等专业团队,才能达到从产品、服务,乃至体验的整合化经营!所以针对客群身心衰退过程,纵向划设服务层级;根据系统照护作业需求,横向进行服务分工;前者强调节约、高效,后者着重协调、专业,这才是养老产业发展的硬道理!

  余为群:DDON笛东擅长多向度的设计思考,而且非常重视最终效果的落实,设计团队的工作优势体现如下:

  总之,人性化养老的营造,绝不是空口说白话,高喊人本主义,然后以通用设计手法搪塞便了事的;也不是配置些无障碍设施,轮椅通行,就能标榜完全适老设计的。老人在动态衰退过程中,要求体贴身心的关怀服务,身为设计师,应该就项目的在地情况、老人的情感认知和使用行为,考虑、模拟可能的互动情事及信息情报,具体为适宜、高效的场所设计,这也是笛东团队一贯提倡的情境导向设计的基本原则。

  第四,产业链结组合:由于地产业期待整合养老产业,寻求新一轮的转型发展。目前养老产业俨然是由地产商牵头,提供空间经营、产品租售,纳入保健、养生、医疗、照护等专业服务,所形成的延伸性产业链。因为大部分地产商仍处在试水阶段,因应市场接受程度,相关的产业链结还在机动调整;为了寻求稳定客源和资金供应,有些仿效欧美,与保险行业抱团经营;为了圈地便利和优惠,有些借力使力,设法向社会福利单位靠拢;为了延伸服务、创造利基,有些强调健康管理,与医疗行业挂钩;为了扩大规模、连锁经营,有些甚至跟旅游产业,携手营销长住型养生旅游产品。在组合过程中,为了共赢共荣,降低风险,除了上下游产业垂直链结外,有些更进一步横向发展,形成异业联盟、交错编织的经营网络。

  第三,主题突显。养老地产的消费定位为老年客群,产品通常是其关切的医疗服务、健康养生或休闲游憩等主题。建筑固然能满足身体医疗的功能配置,却难以应对整合体验、身心享老的多重需求。如生命是养老产业的核心主题,随时光的流逝,建筑逐渐衰颓,林木却日益滋长,景观显然更容易突显生命的延续和循环。况且景观融合生态、四时花季的变化,在健康养生、休闲游憩等方面,比建筑更具有多元的表现力。

  第五,从业人员素养欠缺。国内养老产业方兴未艾,但相关的研究、考察、教育和培训,多半停留在初期硬件建设层面,偏重养老建筑设计方面的课程。对产业中高阶运营培训、基层服务教育极为欠缺。虽然现有医疗、陪护类的培训人员转用机制,对养老产业的需求仍是杯水车薪。国内养老产业自上下游产业链到跨界网络的从业人员,无论在数量、专业和素养上,都严重不足,形成产业良性发展的一大障碍。关键!

  第三,开发定位模糊不清。这是涉足养老产业的地产团队经常纠结、犯难的问题,如果没能确切掌握消费客群,项目开发定位不够明确,产品内容便难以精准设定。某些大规模的所谓养老地产,就是在产品纯粹和市场去化间,左右摇摆,导致错失开发时机。而美国太阳城养老项目,一开始就定位服务健康的老年人群,本身只设基本医疗设施,必要时才借用邻近医院资源,以应不时之需。专注营造欢乐退休、悠游度假的氛围,便获得市场的高度认可。所以养老地产的开发定位自始至终,得清楚明确,才能迈向成功之。

  第二,形象塑造。只有失能者才会长期足不出户,老人虽然体力有限,仍渴望悠游林下的自在生活。优美的景观设计可塑造绝佳的形象,满足居住老人的幸福感和自豪感,也更容易获得家属的认同。

  余为群:自规模尺度而言,参照居家养老、社区养老到机构养老等模式,养老地产景观从居家、社区到城镇尺度,可以逐渐放大,而随老人的活动范围和交谊模式,营造不同层级的体验情境。如居家养老的景观营造,主要迎合老年人身需求,偏重莳花庭园和观景阳台等微形景观。庭园让老人有足够的参与感,藉盆景照料和花草植栽,经营生生不息的一方天地。因为在看尽的晚年,人们最在意的是生命的成长!从子孙的繁衍、家族的延续,老人可以获得绝大的心理慰藉。如果晚辈不在身边,种苗的培育、植栽的茁壮往往形成心理上的替代物,满足老人对生命循环的渴求。所以欣欣向荣的花草庭园,是国外养老景观的操作原型。而阳台其实是庭园的立体延伸,老人并不愿意坐井观天的,即使身体状况不允许外出活动,还是希望看到外面的世界,所以欧美养老公寓经常配置可以望远揽胜、俯瞰园景的阳台或露台,一方面对应中景、远景,另一方面结合花坛植栽,营造空中庭园,形成室内外视觉交流的近景。至于社区养老景观,通常在社区组团空间中,延伸照护中心等老年场所的活动,安排益康庭院等养生园林。而城镇层级的养老景观,则搭配医疗保健中心等公共服务网络,设置适用老人的健身游憩公园或宠物公园。

  (3)适老设计:目前国内养老地产竞相追求专业化的适老设计,场所质量随之均有提升。但部分项目为求短期速效,突出品牌,不仅整体开发规模求大,配备也务必求全;如社区居住户型一律做到轮椅回游通行、失能辅助设施一次到位等等,极尽完备之。殊不知老人体能衰退历程不一,所谓适老,除适用、适应外,更需适宜。全面的、强制的、过犹不及的设施配备,也可能形成投资浪费,不利于高效运营。笛东对适老设计应用,深入考虑使用度、维修率和投资报酬率,有更为灵活的处理原则,无论规划、景观和建筑,我们都追求弹性适用、选择、渐进增添、高效使用的设计。

  第一,加值服务。经营系列加值服务,让人觉得物超所值。中国老中自有盘算,自己不肯吃亏,也不想让子女吃亏。养老地产须详加说明,透过规模化、连锁化和系统化的专业运营,可以提供远比家庭更为高效、超值和舒适的服务,而且还有社会福利的补贴,让老人觉得既划算,又能减轻后代的负担。同时借现代互联网络,加强子女-老人、子女-养老机构的联系,从情感的互动到费用的支付,都更为体贴、便捷,以纾解后辈的歉疚感和养老压力。

  (1)区位关系:目前国内城市中心区采取集约用地政策,地价高昂,微利的养老产业想扩大经营规模较为困难。顾及周边质量、基础设施服务和土地取得难易程度,一般养老地产会优先考虑交通便捷的城郊,并配合新型城镇化区域设置,通常有田园绿带环抱,这不仅为入住老人保留清新、健康的居住,也提供纯粹生产农田转型为多功能休闲农园的经营机会。

  在运营方面,台塑集团精于成本和质量管控,是最早实施建筑施工品管体系的企业,本身的建设团队全面支持长庚医院和养生文化村系统。所以长庚养生文化村并非真正的异业联盟,而是医疗、养生和地产整合产业链运作的环节之一。因为长庚可以透过多种经营项目和渠道收回成本,即使养生文化村实质盈利有限,衍生的品牌效果也不同凡响,让长庚系统整体获益良多。

  LAC:您曾提出,在养老地产景观设计中,慢生活养老社区,提倡养老地产与休闲农业作结合,从设计师的角度,您是如何看待二者之间的关系?

  LAC:在养老产业中,有一些棘手的问题待解决,比如盈利模式不明确、混业经营、人才储备不足等等。从规划设计的角度出发,设计一般需要优美、设施完备,这些都需要大量的投资。养老地产景观如何能够迎合市场需求,实现项目落地?

  老人疑神疑鬼,偏爱逛医院的习性,避免高端医疗资源的浪费,村内设立社区医院,提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务。平时安排健康检查、健康、养生和用药咨询等,并建立个人健康管理系统。 紧急时则有全天候中心并结合长庚医疗体系,确保高效率的紧急医疗救护功能。

  养老产业的盛行是未来发展的趋势,但很多养老产业的从业者却一味地追逐潮流而忽略了养老产业最本质的需求。在采访中,余博士一直强调养老产业要做到享老,要从老年人的角度做设计,让人感受到余博士作为一个行业资深人士浓浓的人文关怀。

  LAC:以房养老模式目前在我国遇到的最大问题是传统观念的羁绊。尽管不少老人都觉得这是一种理想的养老方式,但是实际愿意参与的人并不是很多。在中国,历来都是养儿防老的观念占据着地位;现代经济的发展和独生子女的增加,使得养老负担加重,是不争的事实。那么,如何提高养老地产对老人的吸引力,使市场扩大呢?

  余为群:我特别强调一点:国外成功的养老产业案例,都有其特定条件,不一定完全适用于国内。尤其欧美与我国风土民情、文化背景差异较大,其养老往往须经历一番易地试验、调整操作的过程,才能确认其适宜性。所以对欧美案例,得审慎、保留和的态度仔细评估,不能拿来就用。而中华文化圈内的日本和我国,因背景相似度大,已经因应在地需求,适当调整产品,其案例更具比较分析和直接借鉴的价值。

  第一,整合。新兴的养老地产用地大多选择城郊,周边有山林、坡地或田园环抱,可兹借景利用。而且郊区建筑密度有限,大量的空间都需要景观设计处理。良好的景观设计可整合内外资源,将内部空间对应、外部郊野农田或自然山林,全面拓展养老休闲游憩网络,充分发挥城郊的优势。

  目前最引人注目的养老产业,是台塑集团旗下的长庚养生文化村。 经营之神王永庆不仅将台塑、南亚等石化集团经营得风生水起,更独具慧眼,早早察觉医疗产业革新的需求,以其父之名,建立长庚医院系统,采用绩效导向的企业管理制度,全面提升医疗服务的效率。养生文化村就是长庚医养联合,高效服务的经典作品。

  余博士身为养老地产规划的先行者之一,对于养老产业的话题似乎有着说不完的话,有对国内前景的憧憬,有对产业现状深刻的分析,也有对未来养老产业发展的真诚。

  横滨太阳城可兹借鉴的特色很多,如面对地狭人众的国情,不仅因地选址,顺势使力。而且用地集约,尺度宜人;并采用社区养老模式,自理型和介护型的住户比例维持4:1,以高比例公共空间和多元活动参与,营造共生的归属感;资源分配相对美国太阳城更为经济高效,保留了整合运营和持续服务的弹性,能够适当降低开发的风险。

  LAC:就目前DDON笛东做过的养老地产项目来看,优势体现在哪里?从景观设施材料的选择上,养老地产景观项目的成本是否会更高?

  第三,项目品质提高:地产公司争相涉足养老产业后,纳入特色竞争、异业联盟和创新定位等,将养老项目从传统的社会福利设施,为新颖的消费服务产品。使养老地产在竞争-合作发展的过程中,无论在空间、服务系统等方面,品质均明显提高。相形之下,现存公益性的养老设施便显得简陋、落伍,急需资本注入,更新。

  余为群:中国孝文化源远流长,长辈通常对晚辈关怀备至,甚至在子女成年后,依旧为其筹办娶媳、买房、育孙;种种奉献,只不过是换取晚年时子女的反馈回报。影响至今,中国老人总是养儿防老,而不愿意以房自主养老。探究其原因,一方面我国与欧美福利国家确实存在差异,公共的养老福利制度不尽完善,另一方面仍然是一种情感交易的观念;当代老人之所以离开家属去住养老院,其实是觉得自己在交易中吃亏了;心想辛辛苦苦将儿女养大,正期待他们承欢膝下,安养晚年;居然将自己送到养老院去,这不啻是一种不仁不孝、背信忘义的行为。要提高养老地产对老年人的吸引力,应该针对这种心态,以身心享老重新诠释现代的孝道,借情境消费扭转中国老人的人生观和价值观。所以养老产业营销重心可强调以下三点:

  第八,更新换代少有评估。养老产业在中国还是一个朝阳产业,大多数从业者正挣扎求存,还没想到未来的再生需求,但是针对60后客群所规划的养老产品和服务,对养尊处优、着重体验的90后,还能适用吗?答案已。所以养老产业未来势必面临更新迭代的巨大压力,如何因应客群移转、长远发展?将是业界无可回避的问题!

  (3)关系:在新型城镇化过程中,农业随产业升级开始演化成多种类型;如一般农田就纯粹农业生产考虑,为了便利农机通行,高效运作,往往以方块分割、行列种植为主,地貌较为单调。休闲农业则摆脱大规模生产的概念,强调复合的休闲情境、多样的地景风貌,创造全新的体验价值。两者相比,养老地产邻接的农田无论在条件或经营价值方面,都更适合转型成休闲农园。只要融入经营创意,调整植栽作物,强化景观主题,配置休闲设施,就能有效地优化养老地产外围的风貌,更可以拓展享老体验的游憩网络,形成活动互补、经营双赢的格局。

  余为群:由于中国人口基数庞大,一旦进入老年化社会,老人的数量也远远超越欧美先进国家,大规模、跨地域的养老需求,其复杂程度难以想象。因为缺乏相同的参照案例,所以国外任何已知的养老政策或手段,只要移植到中国,都会发生适用问题。目前内地的养老产业正处于摸着石头过河的阶段,棘手的难题层出不穷,大体如下:

  余为群:目前国内养老产业发展并不成熟,基本上是地产界突破困局、寻求出的热门选项之一,因此沾染了浮动、躁进的心态。由于养老涉及的问题和层面,远比居住复杂,直接从国外借鉴的经验不见得就能适应本土的需求。但业界急于求成,百家争鸣,经常生吞活剥、照猫画虎便重装上阵,让人眼花撩乱之余,对所谓 养老地产也产生若干疑问和争议。然而需要决定存在,就当前的养老产业热潮看,确实形成一定的前景,发展的趋势可归纳成以下五点:

  长庚养生文化村不只借鉴欧美日的开发,也根据风土民情,进行调适、增补,形成符合国人生活习惯的产品服务体系。如老人普遍崇尚医院品牌,极在乎医疗服务的及时性。长庚养生文化村便依托长庚医院桃园分院设置,既提供医养一体的安全感,又形成集群式的品牌效应。桃园为丘陵地形,基于生态保育政策,山坡地开发有很多,养生文化村虽利用社会福利事业的用地优惠,顺利取得34公顷的土地,仍尊重周边生态,总面积一半以上划为绿化休闲场地。与横滨太阳城相比,整体规模大四倍,无论在建筑组团的型态、景观园林的层次和外部资源的整合,都更为复合、多元。

  谈养老产业的客户定位,免不了要举美国太阳城系列为例。开发商德尔韦布当初眼光非常独到,不仅精准地发掘寒、温带退休老人对阳光带的向往,更充分掌握美国中产阶级晚年追求乐活享老的需求,特地选择用地取得容易、地价相对便宜的,如亚利桑那干爽荒地和佛罗里达近海湿地,以健康老人为主要,开发一系列低密度的 活跃社区(Active Adult Communities)。其中最具代表性的项目座落在素称退休养老胜地的佛罗里达,居住组团巧妙利用湿地生态资源,穿插在湖泊、林地、公园、高球场等景观网络间,形成55岁以上富裕退休老人的游憩天堂,在消费市场上广获好评。太阳城基本上是迎合健康活跃老人客群,以游憩、运动、文艺、休闲为主题的中高端地产,主要盈利来自休闲地产销售和有偿服务。为了有效降低成本,提升运营效益,除了无障碍等适老性设计和基础医疗设施外,更多的是室内外康体运动和文化娱乐场地,进一步的医疗、护理等服务,则利用周边城镇公共设施和医疗院所补强。

  (4)成本控制:如上所述,养老相关产品要考虑适用性,服务须评估适宜性,运营得具备适应性。笛东设计团队有极高的市场度和浓厚的经营意识,不仅接受设计委托,同时也能提供整合咨询,协助开发运营商有效控制成本。

  

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  第五,服务网络建构:基于系统管理的需求,运营效能的提升,当代的养老产业中开始植入互联网思维。例如老年人最怕的就是孤老家中,无人闻问;结合互联网络、可穿戴设备等新兴技术,形成个人健康管理系统,就可以轻易解决实时照看、及时介护的问题。甚至以现有公共设施为载体,融入医疗、养生、社交、游憩等中心-卫星体系,建构整体养老服务网络,创造无微不至的享老情境,在智慧城市的总体架构中,这已不再是梦想!

  第三,交流氛围。建构天涯比邻、社会参与的交流氛围,让人觉得生活。老人如时时心系儿女,过度关怀,既造成后辈的困扰和压力,自己也不能真正解放、享受生活。养老地产须针对老人的互动需求,一方面借助现代科技,以互联网络、智慧手环等建立与子女的日常联系,满足关怀。另一方面透过精心建构的特色社交场所,如老学、艺文中心等,经营多样化的交流活动,拓展老人的生活网络。这种愉悦宜人的社交氛围,让老人再度肯定,将是养老地产最吸引人的价值所在。

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  在项目景观细部设计方面,设计团队针对70岁以上老人的身体衰退过程考虑,确立以下几个设计准则:

  第五,利基创造。中国养老地产目前在入住销售、基本服务等营收方面,依旧获利有限;亟需运用更灵活的经营思维,寻找甚至创造系列利基(Niche),也就是发掘传统养老概念所忽略的获利来源,例如欧美行之已久的人身保险、分时度假等产品和养老的融合,便是极为成功的典范。基于这种延伸经营的概念,城市型养老地产的景观场所,可强化对社区文娱休闲服务,如庭园咖啡、温室餐饮等。城郊型养老地产景观因为拥有更宽裕的空间,可以结合休闲农业,经营药草、花卉、有机蔬果等配送物流。甚至与邻近的旅游胜地合作,相互运营,以假日探亲全家游的团购优惠,吸引家属前来消费,采取提成的方式获利,实现羊毛出在狗身上,猪来买单的平行式网络商业模式。

  毕竟养老地产是一种具有人文主义、社会关怀色彩的运营项目,其设计无法脱离人的需求而存在,只有考虑使用者的,才能开展成功的设计!

  

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  第四,高效经营。中国养老地产宜参考经验,追求高效经营,才能建立可持续发展的格局。例如区位选择交通便捷地点,对接市级医疗系统;用地邻近公园景区、山林田园,内外游憩景观;建设纳入机构养老,争取社福助,补贴床位成本,平衡资金投入;运营采老人及家属并重,创造亲子互动机会,开拓获利来源;服务导入义工制度,缓解人力成本,培训从业人员,提升质量绩效;管理融合互联网技术,建构健康管理系统,强化老人追踪照护的效率;总之,善用现代管理方法和技术网络,不仅能节约成本和人力,还可能创造全新的利基,达到高效运营的目标。同理,养老地产景观不宜拘限于设计、施工、使用、和更新的窠臼,应该纳入多角化经营的,例如在家属假日探望的热门时段,利用果园等景观场地,经营采摘等亲子同乐的收费业务,就可以增加景观园林的营收。

  (1)景观引领:养老地产中的室外景观系统,对老人的身心健康有极其重要的影响。笛东团队一贯先建筑、后景观的传统工作方法,采用跨界整合,积极参与规划。由外部景观引领,结合建筑功能配置,营造身心体验的享老情境。以武汉合众优年养老社区项目为例,主入口便借流瀑水景,整合分期建筑群落,形成开门见山的门户景观;既突显在地的场所,又利用游线转折和轴向对景,打造前后关联的空间序列。并考虑养老社区的多元性和社会性,避免空间过于同质、单调,南北向主轴道在中央部位特地改为弧形,建筑也相应调整,留设视觉聚焦、社交互动的湖湾广场,展现空间的主从关系。另外因应居住者的不同需求,设计特色庭院主题,并以游廊主轴各分区,塑造多样化的情境体验。凡此种种,都是景观引领的设计,也构成项目竞争的巨大优势。

  日本深思熟虑、善于调适的民族性,在太阳城产品特色的上表露无遗。在经营方面,融入日本商社擅长的产业分工体系,纠集养老产业链相关企业,联合入股,共同建设,分摊养老地产的投资风险。并引入更为先进的持续照护、健康管理的,统一由日本高级护理业的领头羊-日本健康理疗公司管理,有效提升运营效益。基本上美国太阳城的地产营销模式,形成更适合东亚文化圈的产品服务体系。

  LAC:近年来,随着国家政策的推出,关于养老产业的话题很多。请问在目前在中国大下,养老产业的前景和现状如何?存在哪些棘手问题?

  长庚养生文化村的借鉴意义,在于高质量的健康管理体系及医疗照护服务,切合国人养老的首要需求。同时透过产业价值链的多重,加上弹性的资源调度,精准的管理控制,创造成本迅速回收、获利源源不断的循环机制。而确切掌握本土文化特质,斟酌民情风俗,对产品服务进行在地调适,则是成功的关键。

  余为群:中国老年化问题迫在眉睫,养老产业虽然难做,却又不能不做。面对如此系统庞杂、问题丛生的养老需求,需要集体参与,共同解决。规划设计在全产业链中,属于开发建设和技术服务的环节,主要承上启下,将项目构思具体实现,并呼应运营,适度进行调整。养老地产景观要迎合市场需求,真正发挥其价值,须注意以下六点:

  第一,消费人群难以掌握。这是很多人还没有真正认识的问题。产业经营首重消费客群的掌握,但吊诡的是,虽然人人都谈养老产业,对于老年人这部份消费客群的描述,目前居然还是众说纷纭。最初用年龄来做划分,认为65岁以上人群就属老年人,却有人说全民健康提升,应该提高到70岁。然而现在社会已经多元化,从业、生活习惯均有差异,有些人生活优裕,保养得宜,可能65岁依然健步如飞;有些人劳苦终日,或者生活,不到65岁就已经老态龙钟、虚弱不堪。纯粹以年龄一刀切的划分,明显不合适。可是限于隐私的,健保单位既不能公开个人健康信息,又没提供真正有用的统计数据。消费人群难以清楚界定,使得养老产业变成一个客源不确定的产业。而产业经营势必针对消费需求,制定产品类型和服务内容。如果连客群都无法确切掌握,后续的投资建设、人力调配,乃至运营管理都难以有效控制,这是目前中国养老产业的首要问题。

  第六,与时俱进。最后,中国养老地产还得注意与时俱进、持续更新的需求。我国的世代交替特性非常明显,80后、90后的消费导向与其父兄截然不同,对享受老境的服务定位,势必更加严苛。目前适用于40后、50后的养老设施,未必能应付新世代的身心享老需求。例如80后、90后对互联网络的依赖,使当代老人学习使用手机、掌握上网技术,才能与子孙顺畅沟通;这种潮流将促使养老地产朝网络化、智慧化演进。相关的景观也不例外,我们可以预测,从老人戴上健康手环、衔接局域追踪网络、社区游径植入传感器开始,养老景观便开始成与老人身心互动、虚实共构服务的情境。透过各式各样的情境体验,养老地产决不可能一成不变,而会转型为与时俱进、不断更新换代的全新产业!

  (1)无障碍游径:老年人膝部老化严重,腿脚普遍不灵便,所以养老地产景观最明显的特征就是无障碍游径设施。项目需缓和处理地形高差,室外径避免设置台阶,尽可能以坡道替代,并且留设一定宽度,便利轮椅及通行及回转。

  (3)近距离体验:老人感官较为迟钝,往往倚赖近距离接触,强化和体验。因此养老地产的微景观处理,需细密考虑视觉、嗅觉,甚至触觉的综合体验。如植栽配置,除了接近游径、休憩点序列安排外,宜选择色彩、质感对比明显,带有花果香味,可供抚摸、接触无碍的植物。同理,养老社区里无需过大的水体,带有淙淙流水声、略有水雾的小型水景,更符合老人近距离体验的需求。

  余为群:笛东(DDON) 规划设计团队近年来一直致力于养老地产的探索和创新,武汉合众优年养老社区是我们养老地产景观的典型实施案例。项目位于武汉近郊的后官湖心半岛上,周边山水景观生态良好,游憩资源丰富,内部融合了居家养老、社区养老和机构养老,属于复合型的养老社区。客户定位主要针对70岁以上、处于生命周期后段的衰老客群,包括自主生活、半失能和失能的老人。由于年龄层定位较高,对使用行为和活动需求可以预测得更精确,如70岁以上老人活动能力普遍较弱,着重中、小范围的休闲活动。因此在老人公寓和公共服务区,保留绿地和健身场所;在生活的活跃老人住区,以中央会所景观区汇聚群体活动,透过游憩和文化主轴各组团中庭和花园,强调步行体验和社交行为;在照护场所组群(协助生活区),则以小型庭院和微景观为主,由大而小,逐步收缩,营造人性化尺度的景观网络。

  至于养老产业的医疗,避免医疗资源浪费,通常依据老年人的衰老速度和失能情况,分层级提供服务。以美国的Carington健康中心为例,定位于社区养老及机构养老的相关服务,针对失能和半失能的年老人群,提供长短期的康复疗养及老年护理。它选择哥伦布等大城市周边郊区,既节约购地和建设成本,就近服务城郊社区;又紧邻交通要道配置,随时能对接市区大型医院服务体系,获得有效医疗支持。Carington健康中心充分运用区位分布、客群服务等条件,强调健康、疗养的多任务服务和医疗资源的动态调配,使其运营更具弹性,也更容易盈利。这种高效的经营思维,是值得国内养老产业借鉴的。

  第二,自在情境。创造身心享老的体验情境,让人觉得悠游自在。老人闲暇时间多,害怕孤寂,企盼他人照应;却又自居尊长,不愿受人管束。这种既小又老的矛盾心态,是居家养老时老人与家属间频生纷争的来源。养老地产须充分展现适老设计、贴切服务、适时照护的解决方案,在老人需要服务时能及时出现,却不过度日常生活。更提供系列安全、安宁的游憩网络,让老人悠游体验,享受身心自在、的欢乐晚年,不致成为家庭和谐的羁绊。

  随着社会的发展,养老地产已经从安老、适老、养老阶段,向享老阶段转变;养老地产消费不仅是对产品的期望,而是对享老情境体验的渴求。这是给记者印象最深的一句话。整个采访过程中,身为养老地产规划设计的先行者,余博士没有空谈理论,而是基于丰富的专业经验和深入的行为观察,更多元、更全面的讲述老人的身心需求和享老的设计实践。

  养老产业的在地适应,可以参考日本的横滨太阳城,这也是养老产业推崇和模仿的对象。日本首先自欧美取经,依亚洲人特质调适;则日本,融入本土文脉;基于同文同种,民风延续,再学习,因地制宜;有如全球产业分工、移转的过程,形成了养老产业的雁行序列。

  讨论养老产业的本土扎根,内地最值得借鉴的是经验。因为地窄人稠,市场规模小,易于投放产品、测试服务;同时产品周期循环快速,适合观察分析,是中华文化圈中最具代表性的产业开发试验室。加以两岸消费者血浓于水,文化背景雷同,产品服务可以沿用。所以欧美日跨国商业集团往往在市场试水后,才进军。

  (4)供给关系:休闲农业除了满足老人回归田园、悠游林下的体验梦想以外,其生态循环体系既可供给清新的空气、洁净的水质和无尽的绿意,还能提供有机、健康的特供农产品,创造优越的养生。所以养老地产与休闲农业联营,是天造地设的高效组合。

  (2)低视角景观:老人视力退化,一般视野缩窄;高龄者因弯腰驼背或乘坐轮椅,普遍视角更低,在景观层次方面,偏向中、近景体验。所以相对一般居住地产,养老地产大景观较少,细致的微景观较多。

  LAC:国内老龄化的加快,带来了养老地产的市场前景,很多设计公司也逐渐探索开发养老地产项目。能不能就DDON笛东在养老地产景观方面的,为大家介绍一下如何通过景观设计手法,营造人性化的养老?

  第三,因地借势。中国养老地产固然可透过连锁化,扩大规模,但经营模式不可一成不变,一味追求大而全,而须因地制宜,适当借用外部资源;再根据当地市场的承受能力,区分不同的格局、层次和需求,打造多元化、适应性的产品服务。养老地产的景观网络如独力营造,成本过高;善用外部绿地,如公园、广场、游廊、水岸、田园,甚至坡地,因地借势,彼此,可形成更为高效的游憩系统。

  在景观设施材料的选择方面,养老地产讲究贴切、适宜和舒适,景观项目的平均成本并不比一般地产更高。高龄老人的生命中过尽千帆,往往勘破,不会于繁复的花样和奢华的形式;更在乎的是亲切的尺度、自在的场所、体贴的设施、素朴但具有质感的材料、自然却不杂芜,且兼具量感的植栽。养老地产植栽的成活率非常重要,所谓量感的体现,就是生气蓬勃、枝荣叶茂的植物簇群。因为中国老人对生命的象征极其,一旦有非季节性的树木萎黄、花草枯死,便容易产生衰朽残年的不当联想。所以养老景观不一定要四时繁花盛开,但最好能维持部分植物常绿。只要掌握这些原则,景观成本其实很容易控制的。

  第七,盈利渠道过于局限。当今中国养老产业的盈利渠道,仍然停留在传统的付费服务、地产租售的思维,所谓羊毛出在羊身上,只是直接按人头收费,或者透过产业出售、出租营利,尚未成功引入平行式的网络经营模式-所谓羊毛出在狗身上,猪来买单。所以国内养老产业的经营困局,源自商业模式不理想、获利来源受局限,整体运营基础较为脆弱,一旦陷入盈利低微、恶性循环的死结,便难以为继,更谈不上更新、持续发展。

  第五,空间加值。优越的景观设计既可以让平凡无奇的空间,为主题明显、生机盎然的场所,更可以营造引人流连、持续体验的情境,进而增加运营的价值。所以养老地产要追求效益,决不可忽略景观设计的重要作用。

  养老地产景观宜考虑老人的乡土情感,不可忽略在地性和识别性。武汉地区多河流、湖泊,人与水体、水岸的互动,一直是地方老年人群的城乡记忆。所以项目一期知音湖大道入口,便利用地形、水系,打造途经半岛,展望水岸,过桥而入的水乡门户景观,既呼应老人的怀乡心理,又强化地产品牌的识别形象。以中国国情而言,这种物有所值的入口景观投资,通常可以有效缓解初期入住老人的与疏离,宽慰家属心理上的歉疚感。项目二期社区会所区同样延续水乡主题,无论餐厅或健身中心,除面对湖塘水景外,还配置滨水平台,进一步塑造亲水的游憩情境。有别于度假村的大型多功能水体,养老地产景观水体通常面积不大,岸线却多变化。因为老人体力有限,水岸步道不宜过长,却需要很多休憩点。而且老人视野有限,尺度过大,易形成浪费,反不如采用曲折宛转的水岸,勾勒系列特色湖湾,让建筑内外得以借景,立足休憩节点可以观景,更来得经济有效。另一方面,老人繁华看尽,晚景偏重素朴、养生,过于花巧的景观元素并不适宜。所以尺寸浓缩、具体而微、自然生态、结构清晰的序列景观,更吻合老人的游憩需求。

  第四,产业跨界整合不足。如前所述,养老产业牵涉范围远比住宅地产广阔,在前后阶段需开发、设计、建设、运营团队介入;而因应客群需求,则要纳入休闲、游憩、医疗、养生、文化、教育、社工、旅游等系列服务。如此复杂的产业活动,想形成高效的系统,就迫切需要跨界性的体系整合。然而中国近廿年的地产好景,造就业界以销售为中心的经营意识,除万达、华夏等商业、产业地产团队外,普遍缺乏运营经验。偏偏养老产业的获利来源不限于销售,更在乎运营;而运营不只是物业管理,还包括健康管理、养生休闲、文化娱乐等系列产业的服务整合。如何寻求适当的异业联盟,有效跨界整合,在链结中创造更大的利益,成为养老地产成败的关键!

  地址:市海淀区中关村北大街127-1号北大科技园创新中心401室邮编:100080

  余为群:人的生命周期,其实是由快节奏逐渐过渡到慢步调的过程;老年生活的特征,正是不忮不求、慢条斯理;所以的慢生活,顺理成章的就是养老社区的主要。而休闲农业标榜的悠然情境,与养老地产的慢生活格调,完全切合。况且随着社会的发展,养老地产已经从安老、适老、养老阶段,向享老阶段转变,养老地产消费不仅是对产品的期望,更是对享老情境体验的渴求。所谓享老,并非只是被动的接受休养服务,而是主动的享受生活。提供自在参与、悠游田园等情境体验的休闲农业,恰可与其相辅相成,共存共荣!如前所述,长庚养生文化村便利用周边山坡地,经营采摘果园等休闲农业,获得市场的肯定,这种复合的经营模式,可作为内地养老产业开发的借鉴。

  第二,养老项目递增:近期从万科、保利到合众,系列地产公司有关养老产业的项目数量迅速扩增,对产品受众的需求分析更加精细,安老、养老甚至成为专项地产营销的新焦点。如何将这股开发热潮,为可持续的产业发展动力?则是有关部门责无旁贷的工作。

  第四,情境体验。养老地产在剧烈的竞争态势中,逐渐从产品类型的优化、服务内容的延伸,发展到主题情境的体验;整合休闲旅游的运营模式也随之兴起,择机纳入亲子同乐、季节长住、养生旅游等功能,以增加获利来源。从长庚养生文化村的运营案例中,可以发现这类结合生态、田园景观资源的游憩网络,不仅符合老人归隐林泉的休闲需求,同时也吸引子孙辈在假日前来参与体验,无形中强化了老人与家属间的亲情纽带,更提升身心享老的生活氛围。所以在养老产业强化体验的趋势中,情境导向景观设计的地位越来越重要。

  第一,异业联盟。中国养老产业要降低投资风险,须纳入跨界合作的。因为养老地产并非单纯销售型的产业,强调服务、体验和持续运营。消费模式不同,获利来源也更为多样,甚至包含了文化娱乐、电商物流、保险金融、社会福利等渠道,所以异业联盟将是养老地产发展的常态。以城郊的养老地产为例,大量空间的景观处理,如果融合休闲旅游功能,弹性对外收费,便能有效提升经营效益。

  LAC:就您对国外养老产业的了解,有哪些是值得我们学习和借鉴的?的老龄化也相对比较严重,您作为一位设计师,能否为我们介绍一下的养老产业现状?

  第二,体系整合。在异业联盟发展趋势中,中国养老地产逐渐跨出传统地产的经营格局,从实质的空间销售体系,为虚实共构的情境体验体系。单纯的空间将转为复合的载体,纳位、场所认知、主题活动和交互信息等,成为可兹体验的情境。如养老地产的景观体系,可以整合的行动定位、交互系统,对老人实施即时健康,提供及时照护的信息。景观照明也能融合智慧控制系统,随光弹性调整;甚至因应老人交谊行为,配合背景音乐、主题小品,形成多采多姿的动态地景。体系整合带动的场所转型、服务创新,将为养老地产开拓更多获利来源。

  第六,运营模式不尽理想。以投资观点,作为一个产业经营体,无法盈利就是一种!养老产业固然有社会福利的意义,但想可大可久,必须形成可循环的盈利机制。所以养老产业追求盈利绝不是羞耻,而是让产业能够持续发展的动力和根源。可是目前中国养老产业的运营模式都不够理想,未能引起市场共鸣,长期低迷的盈利状况,让投资人裹足不前。

  我国地产界过去习于生吞活剥、草率的拿来主义,面对更为复杂的养老产业,应该横滨太阳城的经验,深入在地调适的问题。

  在医疗服务方面,横滨太阳城仍延续美国设施节约的运营经验,自身只设置日常健康管理、初步诊察的就诊室,进一步的服务则利用地缘优势,与邻近的外部医院合作。

  (5)游憩关系:内地养老产业为了提升建设用地效益,建筑配置往往相对紧凑,虽然会搭配花园与广场之类的空间,但尺度都不会太大。既要节约用地成本,又想扩大休闲系统,创造更多利基,利用周边农地发展休闲农业便是最佳解决方案。高成本购置的建设用地,兴建居住、医疗和照护设施;而低成本租用的农业用地,则开发休闲农业;借绿野平畴或山间林地的系列游憩场地,延伸养老地产的休闲网络,拓展经营获利的项目渠道,打造更为完整的产业价值链,这是个较适合中国国情的操作模式。

  社会的特色是、人情兼顾,因土地为福利划拨,住房采用租售双轨制。出租分长住和试住体验两部分,其余平价出售,目前已销售一空。但文化村银发住宅买房:此房不能作为遗产继承,不住时须交回村里作为捐助。这种循环模式既满足国人拥有产业的心态,又顾及社会资源的转用,成功地结合地产运营与社会福利,让老人充份受益。而企业的特征则是弹性运营,追求高效。为了充分运转设施,增加营收,部分多功能场所如会议厅等,弹性提供企业陪训、教育研讨、文化演艺、学术交流等活动使用。另外还运用村内外的自然风景 ,举办为期两天一夜的体验之旅,13岁以上人士均可参加,创造亲子交谊的欢乐氛围。

  太阳城模式对中国养老产业的借鉴意义,在于精准的客户定位,高效的销售运营,不盲目追求大而全的建设。美国太阳城以严格的入住年龄划分、鲜明的游憩特色,吸引健康、活跃的老年客群;更借高端、有偿的产品服务,筛选兼具财力和品味的中高阶层。其目的是为了打造最富体验魅力和经营价值的产品服务链。太阳城美国模式,提前起步,虽然取得一定。但随着集约用地的政策,运营经验难以完全复制。然而太阳城令人难忘的游憩情境体验,仍持续影响国内养老产业的经营思维,例如与旅游产业形成异业联盟,优先选择黄山、三亚等度假胜地周边布局,结合高球、游艇等设施,以候鸟型分时度假为营销的养老地产,仍此起彼落,方兴未艾。

  (6)产品溢价:当代中国的高龄老部分起自农村,过去备尝艰辛,一贯精打细算,其消费特征在于追求较高的性价比。然而目前养老产业起步未久,仍属微利产业;如何有效节约成本、又能创造产品价值感,便成为养老地产的竞争关键。笛东团队有多年的地产景观操作经验,通常会深入分析老人行为模式,精准掌握活动范围,适当分区、分级安排设施植栽,严格控制投入成本;并根据老人使用需求,纳入体贴的设计创意,营造人性化的场所情境,以提升养老地产项目的体验价值。所谓 花钱花在刀口上,要让老人和来访家属均感受身心愉悦,物超所值。以武汉合众优年养老社区为例,养老景观的产品溢价效果就非常明显。

  (6)无眩光照明:如以上所说,高龄老人行动时视角较低,因此养老地产景观的游径,除了强调延续、平坦、防滑外,可以采用不同触感的铺装材质,提示分区转换、道对接等信息。同时夜间照明安排宜以导向功能优先,避免产生刺目眩光。

  (5)多样休憩角:高龄老人行动迟缓,走没几步便要觅地歇脚,而且喜欢三五成群、随机聊天的小群落活动。北京pk10开奖合众优年养老社区因应需求,布置了许多休憩角,以坐墙、座椅等景观元素灵活界定,并环以特色植栽,形成多元化的社交场所。其中融入很多体贴的细部设计,例如为了缓解老人起坐之间的膝部负荷,休憩角相关的座椅均设计双层扶手。高层扶手让老人坐下、站起时得以搭手借力,支撑体重,纾解膝盖压力,并挂靠手杖等辅具。低层扶手则使老人坐下时手臂可以依靠,久坐不易疲累。

  余为群:目前内地养老产业受地产户型销售的陈念影响,关注焦点多半还集中在建筑设计层面,但随着情境营销、服务体验和整合运营的崛起,景观设计的产品溢价功能显而易见,其重要性正与日俱增,甚至有过之而无不及。原因如下:

  第一,开发共识形成:中国开始进入老年化社会,老有所终的服务需求与日俱增,造就了养老产业全面发展的契机。这个开发共识,上自中央,下至乡镇企业,应该都毫无争议。由上而下、极力推动,藉此再造经济发展的引擎;企业旁征博引、相互,则盼望分享养老产业衍生的利益。部门,均期待养老产业如同住宅地产,能再次带动经济,成功转型。可是需要固然存在,基于资本运作体系,如何将其为高效的产业价值链?而在养老产业链中,基于社会服务,和企业各自扮演何种角色? 应有哪些分际?这都是急待思考和解决的问题!

  (5)氛围体验:养老地产的发展趋势是强心享老的情境体验,而情境正是一种心物合一、虚实共构的体验氛围。例如武汉合众优年养老社区中的医疗花园设计,药草、香草和花灌木簇群配置,环抱游线,既可满足低视角高龄老人的视觉享受,又提供随季节变化的香气氛围,更迎合中国老人药草养生的心理认知。笛东非常擅长运用情境导向设计,营造这种高附加价值的氛围体验。

  (2)地缘关系:城郊受传统的农业生产体制影响,主要以村镇为核心,周边配置大量的生产性农田。在养老地产依附新型城镇化立项,纳入中心城镇规划,进而圈地时,避免直接冲击农业生态,通常在地产和周边农田之间会规划缓冲绿带。由于养老社区特有的假日探望活动,创造大量外延性的休闲游憩需求,这条生态环带,可以透过观景、借景设施,导入漫游、体验等行为,逐渐成田园游廊。沿线农田最佳的经营出,就是休闲农业。

  余为群博士给人的印象温文尔雅、学识渊博,与他的交流让人非常愉快,余博士谈吐幽默,辩才无阂,谈论的内容入木三分!字字珠玑。字句间流露出对设计的真诚态度令人动容!

  国外养老景观自居家阳台、花草庭园、益康庭院到健身公园,通常形成由内而外,自小而大的养老景观体系。这种多层级的景观空间配置,可以适应不同老人的身体状况和活动能力,提供从个人休闲到群体交流的多重需求。

  因应多元的文化、教育、背景和娱乐品味,配套设施比横滨太阳城还要完备,相应的活动更是丰富多样,如教活动从禅修、礼拜弥撒到等,应有尽有。在游憩配套方面,为了呼应老人儿时的乡野记忆,长庚养生文化村除了活动草坪、休闲步道、儿童游戏区、运动场地以外,还充份利用内外绿地的,纳入季节果园、野趣农园、本土生态公园等,营造以养生体验为主题的游憩网络。使周末出行探望老人的家族,变成三代同乐、休闲旅游的活动。让老人偕同子孙参与采摘,亲近自然。不仅满足康体健身的生理需求,也顾及亲子关怀的心理需求。由此可见养老产业在地调适、扎根本土的努力。

  (2)行为导向:衰老是一种动态过程,老人的行为在不同阶段都有变化,活动场所自然得因应调整。笛东在设计前期便用心分析使用行为、模拟活动事件、预测空间需求,提炼设计相关准则,并具体转换为人性化的场所设计。这种行为导向的细密考虑,能够充分体现景观空间的使用价值。如武汉合众优年养老社区就针对老人漫步社交的行为,设置社区的环状游廊。考虑老人的动手创作需求,规划工艺和园艺场地。从适合大众参与的交谊广场,到单人独处的冥想角落,组成丰富多样的场所群,可以分别适应老人群体和个体活动的需求,有效提升空间利用效益。

  余为群,DDON笛东 副总裁 ,注册建筑师、城市设计师。余为群先生为早期赴美学习、开展城市设计的建筑菁英,也是当代新型城镇化实践的者之一。在城市规划、建筑设计和景观设计方面,拥有20余年的跨国工作经验, 一向以开阔的规划视野、灵动的设计创意、严谨的设计执行及跨界的设计整合能力著称,是业界少有的综合型资深设计专家。

  LAC:养老主要是运营和管理模式为重,景观设计在这个产业中的地位可以谈一下吗?

  况且养老产业起步远比早得多,同样是建筑设计引领,自1992年我们建筑师就开始研究欧美日养老建筑案例,而且导入美国建筑师公会(AIA)的适老建筑设计准则等,进行多方设计尝试。随后润泰集团开风气之先,與日本中高齡住宅權威--中銀建物株式會社技術合作,推出润泰新象等养老地产项目。由于当时风气未开,经营不易,润泰集团并未全面扩大产业规模,只专注银发专用住宅和老年之家开发,结合周全的生活照顾、健康管理和休闲养生服务,形成润福生活事业体系。基于润泰叫好不叫座的经验,后起的养老产业极为谨慎,多半学习日本,采取地产、医疗、养生和休闲旅游等异业联盟方式合作开发,并依附公园、景区或医院等公共设施,降低投资建设风险。一部分则结合医疗、社保、社福资源,致力发展老人赡养、养护、长期照护和护理之家,甚至临终的安宁照护。在长达十年的试验期中,随着社会观念的转变,养老消费人口增加,养老产业逐渐扎根本土,从适老建设提升到享老服务,建立以特色服务为核心的经营体系。